हामीकहाँ लेनदेन र घरजग्गा किनबेच गर्दा एकआपसमा बैनाबट्टा गरेर राख्ने चलन धेरै छ। तपाईं हाम्रो परिवारमा लेनदेनको तमसुक वा बैनाबट्टाको कागजात यसरी नै गर्छौं, राख्छौं।
पछि पक्षहरूबीच विवाद भइहाल्यो भने त्यही तमसुक वा बैनाबट्टाको कागजात लिएर अदालत जाने हो। त्यही कागजातका आधारमा अदालतले फैसला गरिदिन्थ्यो।
अब दुई पक्षबीच भएको त्यस्तो तमसुक र बैनाबट्टाको कागजात सिधै लिएर गए अदालतले हेर्ने छैन।
ती कागजात सरकारी कार्यालयमा दर्ता गर्नुपर्ने कानुन आएको छ।
मुलुकी देवानी संहिता र गत असारमा अदालतले प्रतिपादन गरेको एउटा नजीरले यी कागजातलाई सरकारी निकायमा दर्ता गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेका छन्। मुलुकी देवानी संहिताले लेनदेनको कागज दर्ता गर्नैपर्ने व्यवस्था गर्यो भने सर्वोच्चको नजीरले अचल सम्पत्ति किनबेच गर्दा 'रजिष्ट्रेसन' गरेकै हुनुपर्ने भन्यो।
पहिले लेनदेन तमसुकको कुरा गरौं।
मुलुकी देवानी संहिता ऐनको दफा ३६ को उपदफा (२) ले पचास हजारभन्दा बढी लेनदेनको कागजात वडा कार्यालयमा दर्ता गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ।
'दस्तखत वा ल्याप्चे गर्नुपर्ने पचास हजार रूपैयाँभन्दा बढी वा सरकारले राजपत्रमा सूचना प्रकाशन गरी तोकेको निश्चित रकमभन्दा बढीको घरसारमा तयार भएको लिखतलाई सम्बन्धित पक्षले स्थानीय तह वा वडासमितिको कार्यालयबाट प्रमाणित गराउनुपर्नेछ। त्यसरी प्रमाणित गर्दा लिखतमा प्रमाणित गर्ने कार्यालयले सहीछाप गर्नुपर्नेछ।'
उपदफा ५ मा यसरी प्रमाणित नभएका कागजातको कुनै मान्यता वा कार्यान्वयन नहुने उल्लेख छ।
अधिवक्ता सुनील पोखरेलका अनुसार लेनदेनका लिखत अब दर्ता गर्नै पर्नेछ। दर्ता नभएका लिखतका विवादमा अदालतले मुद्दा समेत हेर्ने छैन।
त्यस्तै अब बैनाबट्टा र यसको घरसारमा तयार भएको लिखतले पनि अदालतमा मान्यता पाउने छैन। घरजग्गा पास गर्ने सहमति कागजको मालपोत कार्यालयमा रजिष्ट्रेसन हुनैपर्छ। यस्तो नभएको खण्डमा भविष्यमा कुनै विवाद आए अदालतले यसलाई हेर्दैन।
अधिवक्ता पोखरेलले यो नजीर आएपछि अब व्यवहारमा प्रचलित बैनाबट्टाले जग्गा दिलाउन नसक्ने बताए।
'हामीकहाँ बैनाबट्टा गर्ने र आफैसँग राख्ने प्रचलन छ। यसरी राखेको बैनाबट्टाले भोलि अदालतमा मुद्दा गर्न नपाइने यो फैसलाले भनेको हो,' उनले भने।
कसैले बैनाबट्टा गरेको छ भने सजिलोका लागि वडा कार्यालयमा लेनदेनका रूपमा भने दर्ता गर्न पाइने अधिवक्ता पोखरेलले बताए।
'बैनाबट्टामा मात्र गरेर घरजग्गा पास हुन्न। अदालतले पनि हेर्दैन। तर यसलाई लेनदेनका रूपमा वडामा दर्ता गर्ने हो भने कम्तीमा लेनदेन भएको रकम भने फिर्ता पाउन सकिन्छ,' उनले भने।
यो सर्वोच्च अदालतले गत असारमा प्रतिपादन गरेको नजीर हो। हाम्रो न्याय-प्रणालीमा नजीर कानुनसरह लागू हुन्छ। बैनाबट्टा सम्बन्धी कागजात करार हो कि होइन भन्ने विवादमा फैसला गर्दै प्रधानन्यायाधीश चोलेन्द्र शमसेर जबरासहित सात न्यायाधीशको वृहत् पूर्ण इजलासले उक्त नजीर प्रतिपादन गरेको हो।
उक्त फैसलामा भनिएको छ, 'अचल सम्पत्तिको सम्बन्धमा सामान्य प्रक्रियाबाट पक्षहरूले आपसी सम्झौता गरी सम्पन्न भएको करारीय सम्झौताले सम्बन्धीत सरकारी कार्यालयबाट रजिष्ट्रेसन भएपछि मात्र रित पुगी पूर्णता प्राप्त गरी करारका रूपमा मान्यता प्राप्त गर्न सक्ने देखियो।'
सबै करार सम्झौता हुन्, तर सबै सम्झौता करार होइनन् भन्ने सर्वस्वीकार्य धारणा रहेको भन्दै लिखतहरूले दर्ता भएपछि मात्र करारको मान्यता पाउने उक्त इजलासको भनाइ छ। उक्त नजीरअनुसार अचल सम्पत्ति किनबेचको कागजातले मान्यता पाउन करार कानुनको दफा ८८ तथा मुलुकी ऐन रजिष्ट्रेसन महलको १ नम्बर अनुसार रजिष्ट्रेसन गर्नुपर्छ।
करार कानुनको दफा ८८ मा भनिएको छ- प्रचलित कानुनले कुनै खासप्रकारको करार गर्न कुनै खास कार्यविधि पूरा गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको वा कुनै सरकारी कार्यालयमा रजिष्ट्रेसन गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको रहेछ भने त्यस्तो रित पूरा नगरी भएको करार मान्य हुने छैन।
मुलुकी ऐनको रजिष्ट्रेसन महल १ मा अचल सम्पत्ति भएकाको मानु छुट्टिएको, मानु जोरिएको, बिक्री गरी वा अरू कुनै किसिमले हक छाडिदिएको लिखत गराउँदा रजिष्ट्रेसन गराउनुपर्ने व्यवस्था छ।
यो नजीर ललितपुर, पुलचोकका तुलारत्न बज्राचार्य र चेतसुन्दर श्रेष्ठबीचको विवादमाथि फैसला गर्दा प्रतिपादन गरिएको हो। बीस वर्षअघि श्रेष्ठले बज्राचार्यलाई अंशबण्डा भएपछि आफ्नो नाममा आउने तीन आना घरजग्गा बेच्न राजी भएका थिए। प्रतिआना साढे दस लाखमा बेच्छु, किनिदेऊ भन्ने प्रस्ताव पहिले उनैले गरेको बज्राचार्यको भनाइ छ।
साविक ललितपुर उपमहानगर-२० मा रहेको कित्ता नम्बर १६ मा छ आना घरजग्गा श्रेष्ठका दाजुभाइको संयुक्त नाममा थियो। दस महिनापछि आफ्नो नाममा तीन आना आउँछ, अनि रजिष्ट्रेसन पास गरिदिन्छु भन्ने शर्त राखेर श्रेष्ठले तीन लाख बैना लिए। ३१ लाख ५० हजारमा बेच्ने भन्दै कागज गरिदिए। उनले आफ्नी पत्नी र छोरीलाई पनि साक्षी राखेका थिए।
त्यसको वर्ष दिनपछि श्रेष्ठको अंशबण्डा भयो। तर बज्राचार्यलाई शर्त बमोजिम घरजग्गा पास गर्न उनी अनकनाए। त्यसपछि बज्राचार्यले बाँकी रकम बुझाउँछु, घर पास गरिदिनू भन्दै ललितपुर जिल्ला अदालतमा मुद्दा हाले। उक्त लिखतलाई करार दाबी गर्दै उनले क्षतिपूर्तिसमेत माग गरे।
अचल सम्पत्ति किनबेच गर्न करार गर्न नमिल्ने भन्दै घर पास र क्षतिपूर्ति उनले नपाउने फैसला जिल्ला अदालतले गर्यो। बरू उनलाई श्रेष्ठले लिएको तीन लाख साँवा र त्यसको दस प्रतिशतले हुन आउने ब्याज मात्र भराइदिने ठहर गर्यो।
तत्कालीन पुनरावेदन अदालतले पनि यो फैसला सदर गरेपछि बज्राचार्य सर्वोच्च गए। उनले घरजग्गा किन्न गरेको कागजातलाई करारको मान्यता दिएर क्षतिपूर्ति समेत दिलाइ पाऊँ भन्ने जिकिर गरेका थिए।
सर्वोच्चमा प्रधानन्यायाधीश चोलेन्द्र समशेर जबरा र न्यायाधीशहरू दीपककुमार कार्की, मिरा खड्का, हरिकृष्ण कार्की, ईश्वर खतिवडा, प्रकाशमान सिंह राउत, तेजबहादुर केसीको इजलासले सो मुद्दा हेरेको थियो।
प्रधानन्यायाधीश राणासहित छ जना न्यायाधीशले उक्त कागजातलाई करारको मान्यता दिएनन्। सर्वोच्चले बर्जाचार्यको मुद्दामा जिल्ला अदालतकै फैसला सदर गर्यो। बैनाबट्टालाई करारको मान्यता दिने यसअघिका नजीरलाई निष्प्रभावी (ओभररूल्ड) गरिदिए।
न्यायाधीश ईश्वर खतिवडाले भने उनीहरूको फैसलामा आफ्नो राय बझाएका थिए। बैनाबट्टाको कागजातलाई पनि करारकै लिखत मान्नु पर्ने उनको छुट्टै रायमा उल्लेख छ। परिभाषा, मान्यता र यसअघिका नजीरले समेत बैनाबट्टाको कागजातलाई करारको मान्यता दिएको र अभ्यास पनि त्यस्तै रहेको फैसला न्यायाधीश खतिवडाले सुनाएका छन्।
'नजीर र स्थापित न्यायिक अभ्यास प्रतिकूल अर्कै दृष्टिकोण राखेर बैनाबट्टाको लिखतलाई करार नै होइन भनेर मान्न सकिने कुनै उचित र तर्कपूर्ण कारण देखिन आएन,' उनले भनेका छन्, 'रजिष्ट्रेसन भए त्यही करारले मान्यता पाउने, नगरिएको भए अमान्य हुने कुरा तर्कपूर्ण हुँदैन।'
फैसला हुँदा राय बाझिए बहुमतको निर्णय लागू हुन्छ। त्यसैले अचल सम्पत्ति किनबेच कागजात रजिष्ट्रेसनबिना मान्य नहुने नजीर स्थापित भयो। यो नजीर स्थापित भएपछि सर्वोच्चमा विचाराधीन बैनाबट्टा सम्बन्धी धेरै मुद्दा प्रभावित हुने देखिन्छ।
अधिवक्ता स्निग्धा भट्टले यो नजीरले अदालतमा र व्यवहारमा जग्गा किनबेचका लागि भएका लिखतहरू प्रभावित हुने बताइन्।
'यसअघि बैनाबट्टाकै तमसुकका आधारमा घरजग्गा हस्तान्तरण हुन्थे, अदालतले पनि त्यसलाई मान्थ्यो,' उनले भनिन्, 'यो नजीरले त्यस्ता कागजात अब रजिष्ट्रेसन गर्नुपर्छ भन्यो। रजिष्ट्रेसन नगरेका कागजका आधारमा चलेका मुद्दा पनि प्रभावित हुने भए।'
यसअघि बैनाबट्टालाई करार मान्न हुने र नहुने भन्नेबारे सर्वोच्चका नजीरहरू बाझिएका थिए। अहिलेको फैसलाले बाझिएका नजीर निष्प्रभावी गरेर एकरूपता ल्याएको अधिवक्ता पोखरेलले बताए।
